股票平台 房地产市场底部信号明显
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“银十”楼市迎来开门红，接下来走势如何？
“10月份成交量上涨比较明显，个别楼盘国庆假期7天的成交量甚至跑赢了8—9月份单月或者2个月的销售数据。”10月18日，珠海某房企营销渠道负责人严松对
记者表示。
促进房地产市场止跌回稳，涉及对市场底部的判断。专家表示，楼市可能有两个底部：一是短期底部，一是中长期底部。真正的底部是从超调修复开始的。
严松也表示，目前的情况还不能全面反映楼市的真实情况，成交量上涨主要得益于国庆节前股市的拉升，以及各类政策的出台，给观望的购房者很大的信心。业内人士和专家建议，当前仍然需要持续释放利好政策促进房地产市场保温升温。
业内人士称市场底部信号明显
星河湾集团营销和品牌管理中心总经理方靖在接受记者采访时表示，从最近市场的表现来看，密集出台的政策对一部分刚需人群和迫切需要近期改善居住条件的改善型人群给予了信心。全国市场在国庆七天长假前后，来访量均表现出明显好转的势头。
值得关注的是，从近期一些城市楼市表现来看，楼市成交经历了反弹后再回落。中建一品北方区域总经理田植钊对记者表示，国庆七天假期，房地产市场表现不错，不过，这两周销量又下降了，政策落地以后的持续效果不明显，各大开发商基本情况一致。
北京嘉德至鼎房地产顾问有限公司是北京多个新楼盘的代理销售机构，该公司负责人张菲菲在接受记者采访时透露，国庆长假期间，市场迅速回暖，成交量同比增长130%，但市场在国庆假期过后开始趋于平静。
北京城建有关负责人对记者表示，目前，公司旗下只有少数几个楼盘成交量明显回升，后续是否能持续回升有待观察。
方靖最近对全国多个城市进行了考察，也参加了一些地方政府住房和城乡建设部门举办的房地产政策效果和市场情况座谈会。
谈到国庆假期房地产市场的表现，方靖告诉记者，从目前各个楼盘销售情况来看，相比7—9月，成交和到访的客户量确实反转向上。从全国市场来看，中国西北部能源和资源比较丰富的城市的房地产市场表现普遍优于东部沿海(除上海以外)的城市。
他分析，东部沿海一些经济外向型地区，房价普遍较高，在复杂多变的就业和贸易环境中，客户普遍审慎购买。而西北部一些城市在能源、稀土等产业较为稳定的表现之下，房地产市场受外部因素的影响不大，并且在2020年以来房地产行业调整期后，优胜劣汰，供客户选择购买的项目不多，随着利好政策推进，促使购房者会选择在本地买房。
方靖的判断是，目前，房地产政策的底部已经形成，政策的释放有助于整体市场的企稳，例如，上海、北京以及广州、深圳的城市中心区域市场趋于企稳，但是其余地区市场的底部仍需要观察和审慎对待。
张菲菲认为，这次市场波动是由政策引发的，所以市场底部信号明显，但仅是底部信号，企稳还需时间验证，回升则需要更多政策刺激及时间周期。
“在股市热度降下来之后，明显感觉到客户的观望情绪又上来了。”严松说，按照目前的情况判断，房地产市场应该还会有更激烈的价格战，接下来只有政策效果给市场带来足够的信心，成交量增长了，开发商才有机会稳住价格。
仍须释放利好政策促使市场升温
方靖认为，房地产新政减轻了购房负担，楼市能否全面止跌回稳，甚至向上发展，接下来须关注以下几个方面的变化。
第一，看整体经济发展状况，尤其是外贸出口的表现。如果外贸出口持续增长，就会惠及以外向型经济为主的东部沿海地区城市，继而促进房地产市场企稳。从目前全国各地房地产统计数据来看，东部沿海城市的房地产总量和总价值占全国比例较大，所以，东部沿海房地产市场稳定将有利于全国整体房地产市场价格的稳定。
第二，由于目前国内新房供大于求，控制供应量是房地产市场稳定的关键。新政策中提出，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，这个政策改变了过去城中村改造安置强调实物安置，从而造成供应量巨大的弊端，而货币化安置可以释放出规模增量购房需求，为消化库存房源提供新动力（300152），也有调节合理供应量的作用。随着政策持续深入，预计将带动地级以上城市，尤其是人口集中的大城市住宅销售规模稳定，引导市场预期。
第三，新政策较大力度推动了首付和利息下调，为客户端降低负担，接下来要关注新增房地产客户的构成。众所周知，年轻的(35岁以下)客户，在此前是多年来房地产发展中的主力客户群体，反过来可以证明大学生或者青年就业和储蓄率影响房地产销售量。所以，接下来特别需要关注大学生和青年就业情况。
中国信达资产首席不良资产研究员王洋在接受记者采访时表示，促进房地产市场止跌回稳仍面临一些挑战，来自宏观经济等方面的市场不利因素还没有完全消除。
今年以来，房地产政策更加注重消化存量、平衡供需，采取放松限购限贷、降低首付比例和房贷利率、收购存量商品房用作保障性住房等措施，对稳定房地产市场起到积极效果。同时应认识到，这一轮房地产市场调整是在房地产市场供求关系发生重大变化、土地财政转型和全国统一大市场建设背景下的价值重估，可能仍会持续一段时间。不同区域、业态、板块的房地产市场或继续分化。包括收储在内的政策，要尊重市场规律，在适应市场分化的内在趋势基础上更好发挥作用。
“对于房地产市场调整，一方面，要承认其合理性，这是一个去泡沫、降杠杆的过程；另一方面，要及时采取有力措施，避免市场超调和陷入紧缩循环。”王洋认为，房地产市场的底部回升将是超调后的修复，从一、二线城市开始。
王洋认为，当前阶段，房地产行业仍然是我国经济的一个支柱性产业，城市化仍有较大空间，居民更高质量的住房需求远未满足。在已有政策基础上，他建议：一是形成稳房地产和稳宏观经济的联动。例如，用好中国人民银行再贷款、地方专项债等公共资金和金融机构资金，进一步做好“保交房”和地方收储工作，收储后要尽快形成保障性住房投放，从而在消化存量房地产的同时形成和扩大来自城市新市民的内需。二是通过配套长期限资金等政策支持，鼓励优势房地产企业、金融资产管理公司等专业机构，在房地产市场开展价值投资，发挥价值发现、价值修复和预期引导功能，稳住核心资产价格。
“总而言之，本轮强势新政策对房地产行业是有极其正向的意义，市场已经释放出积极的反应，但是在复杂多变的经济形势中，仍然要审慎对待效果，仍然需要持续释放有利的政策促使房地产市场保温升温。近日，有关部门表示，正在抓紧研究明确取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，预期利好会持续，直至房地产真正迎来市场面的上升。”方靖表示。
